業主與物業公司之間是基于物業服務合同的平等合同關系。
《物業管理條例》第三十五條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”
同時《物業管理條例》第四十六條對物業公司的“安全防范義務”做出規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”
物業公司對管理區域內的安全防范工作,不是“保證”,也不是“負責做好”,而是“協助做好”。在符合法律要求、行業慣例和合同約定的前提下,履行“協助做好安全防范工作的義務”。
在同時滿足以下兩個條件的情況下,物業公司需要承擔法律責任:
1、物業公司存在違約行為,即“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定”。
2、物業公司的違約行為與業主遭受的損失存在因果關系,即“導致業主人身、財產安全受到損害”。
通俗的說,就是業主因為物業公司沒有做到應該做的安全防范事項,導致被盜的,物業公司應該承擔一定比例的法律責任。需要特別說明的是,“物業公司沒有做到應該做的安全防范事項”不只是合同約定的事項,還包括“與收費標準對應的行業安保標準”等。物業公司可以舉證已經盡到了合同約定的人員配備、建立安保規章制度、執行巡邏頻次、采用安保設施設備等義務,不存在過失,則不應承擔法律責任。
監控的主要作用是事后提供違法、違規事件的證據;其次是事中可實時觀察小區動態,事先震懾擬違法、違規分子。
由于監控是靜態的,多畫面的,而違法、違規行為一般有一定的假象。
因此,即使是專職的監控人員,要求其確保能及時 判斷出所有可疑現象,并及時采取相關措施,也是無法達到的。
所以,監控的主要作用是其事先的震懾作用及事后的提供證據作用。為實現監控系統的作用,物業公司應通過合理的維保,確保監控系統畫面清晰,能通過畫面清楚顯示人的五官特征、車輛車牌號等。因監控系統畫面模糊,造成無法提供合適的證據,物業公司很可能應承擔一定的賠償責任。
2、強調安保員并無脫崗等失職行為。如果物業公司已經盡到了義務,不應賠償損失。
1、首先建議業主報警(業主不報警時,可由秩序維護員代報)。
4、當班中隊長到現場接待警察,安撫業主,報告項目負責人。
警察不能及時到達現場時(指半小時后或約定時間過后仍未到達),應告知業主,并再次電話報警,必要時直接到派出所報案。秩序維護員做好報案記錄。同時注意保存好監控錄像,
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